核心提示
在民间借贷中，双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的，法律不予支持。借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于法律禁止的流质情形。
新疆彦海公司在借入2.6亿后，因无力偿还到期借贷本息，一年后被迫以近4亿的房产还贷，由于未能按时交付，又被追讨6000万元违约金。但法院审理后认为，彦海公司虽未按照约定时间交付房屋，但不应视为违约。
事件详情
2013年7月15日起，新疆彦海公司与汤先生等4人先后签订借款合同六份，通过实际出借并接受他人债权转让，汤先生等4人取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。
因彦海公司对还款期限届满部分债务无力偿还借款本息，2014年6月18日，双方确认该债权提前到期，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。汤先生等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。
双方随后重新签订商品房买卖合同及补充协议，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，包括商品房建筑面积：32617.85平方米；沿街商铺建筑面积10197.94㎡；停车位200个及部分商业楼前广场、停车场及附着物的使用权等。上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。
2014年6月23日，彦海公司出具承诺书，承诺给买受方办理交房使用日期为2014年9月30日前，并承诺如未能按期向买受方交房，自2014年9月30日起，每月向买受方支付人民币1200万元的利息及违约金，直到交房完毕之日时止。
汤先生等人起诉称，根据双方合同约定，彦海公司应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止，彦海公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令彦海公司支付违约金6000万元、律师费用416300元，并承担全部诉讼费用。
经一二审法院审理后，法院终审判定，彦海公司未按照约定时间交付房屋，但不应视为违约。
法院审理
在一审环节，法院审理围绕3个关键问题开展：
第一，关于双方签订商品房买卖合同及预售商品房补充协议的合同效力。
彦海公司认为，双方签订的商品房买卖合同及预售商品房补充协议存在显失公平、乘人之危的情况，属无效合同。商品房买卖实为借贷关系的担保。汤先生等4人在彦海公司向其借款期限尚未到期时，即要求彦海公司与其签订商品房买卖合同和预售商品房补充协议，约定以流质的方式将之前预告登记房屋于2014年9月30日前交付四人，该抵押行为无效。
一审法院经审理认为，彦海公司合法取得商品房预售许可证后，与汤先生等4人签订商品房买卖合同及预售商品房补充协议，具备商品房买卖合同的必要条款，双方并在落款处签字盖章。彦海公司对涉案合同真实性未提出异议。双方订立商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。
在流质问题上，法院认为，双方当事人并未就涉案房屋设定抵押担保，不涉及担保法关于“流质契约禁止”问题。故商品房买卖合同约定内容并不违反相关法律的禁止性规定。
第二，关于双方之间形成的法律关系问题
彦海公司认为，双方之间形成的借贷法律关系，商品房预售及买卖仅是未借贷提供担保。
法院确认，双方当事人对在签订商品房买卖合同前存在借贷关系均不持异议。彦海公司在对还款期限届满部分债务无力偿还借款本息的情况下，双方就借款期限未届满的部分债务确定于2014年6月18日提前到期，并于2014年7月10日对借款本息进行核算确认后，将借款本息数额转为购房款，用于汤先生等4人购买彦海公司开发的紫荆公馆部分房产，购房单价以彦海公司提供销售房源表进行计算，并约定折抵后剩余38601982.22元房款待彦海公司给四人办理完毕全部标的物房屋产权证书及土地使用权证书后的30日内一次性支付。
商品房买卖合同签订后，彦海公司未偿还借款和利息。可见，双方借贷关系通过协商一致予以解除，其基于借贷关系而发生的债权债务因设立新的商品买卖合同法律关系而归于消灭。双方当事人之间系商品房买卖法律关系。
第三，关于彦海公司是否应当支付违约金。
双方签订的商品房买卖合同和预售商品房补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。双方之间系商品房买卖合同的法律关系。合同相对人应按约定忠实履行各自合同义务。履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。
彦海公司对其作出的承诺和因承诺未能兑现而产生的法律后果应当明知。彦海公司迟延交付房屋的行为已构成违约，应当承担违约责任。由于彦海公司认为合同约定违约金每月1200万元过高，鉴于彦海公司仍具备交付房屋的条件及汤先生等4人尚未付清全部购房款项，一审法院酌定参照人民银行同期同类贷款利率标准，以已付房款361398017.78元为基数，确定违约金为9275057.23元。
彦海公司不服一审判决，向法院提起上诉。彦海公司称双方不存在真实有效的房屋买卖关系，而是借款关系，且该借款关系涉嫌犯罪，为保证彦海公司履行还款义务，双方以预售方式将涉案房产出售给四人，彦海公司以约定的价格回购，作为借款担保。该担保方式具有流质性质，应当认定为无效，应当按照民间借贷法律关系审理。
二审环节，法院围绕两个争议焦点开展：
一是商品房买卖合同和预售商品房补充协议的法律效力
法院首先认定了预售商品房补充协议的真实性。
彦海公司对预售商品房补充协议的真实性不予认可，法院从两方面给予确认：第一，2014年6月23日彦海公司出具的承诺书内容显示，彦海公司为认真、严格履行该补充协议，向买受方作出承诺。该承诺书落款处有彦海公司法定代表人及股东的签名及捺印；第二，甘彦海主张该承诺书系为向银行办理贷款而写给银行的，而不是出具给汤先生等四人的。但彦海公司并未向法院举证证明，且承诺书抬头明确载明为“买受人”而非任何银行，故对彦海公司的该项陈述，法院没有采信。彦海公司明确表示同意按照预售商品房补充协议约定履行相应义务，故法院认定预售商品房补充协议的真实性。
在商品房买卖合同和预售商品房补充协议的法律效力问题上，
法院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。
商品房买卖合同和预售商品房补充协议签订时，双方之间的部分借款已经到期，其余部分借款双方当事人一致同意提前到期，在此情况下，双方经协商一致终止借款合同关系，订立商品房买卖合同，建立商品房买卖合同关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款。
该商品房买卖合同并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，双方协商通过将彦海公司所有的商品房出售给汤先生等4位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。
商品房买卖合同及与其相关的预售商品房补充协议、承诺书的内容均表明，汤先生等四人具有实际向彦海公司购买案涉房屋的真实意愿，彦海公司亦具有向汤先生等四人出售该房屋的真实意愿。当事人的上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于法律禁止的流质情形。
二是双方是否适用民间借贷法律关系进行审理。
彦海公司认为，根据最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十四条的规定，本案属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的情形，应当按照民间借贷法律关系审理的问题。
法院认为，案涉商品房买卖合同是在借款到期后，双方当事人经协商对账后签订的，目的在于将双方之前的借款本金及利息转变为购房款，由原出借人向借款人购买标的房屋，而并非为借款合同提供担保，故本案情形亦不属于上述司法解释第二十四条规定的适用情形。
三是彦海公司是否应当向汤先生等4人支付违约金9275057.23元及律师费416300元
法院首先对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。
经询问双方当事人，均认可预售商品房补充协议中确认的汤先生等四人已付房款361398017.78元。法院查明，汤先生等四人于一审提交的2014年6月18日甘彦海客户对账表和2014年7月10日甘彦海利息明细表载明，双方之间借款利息系分别按照月利率3%、3.5%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。
以此计算，上述对账表及明细表所计算的借款利息的利率，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人通过上述对账确认的欠款数额，法院依法不能予以确认。
由于法律保护的借款利率明显低于双方当事人上述对账确认的借款利率，故应当认为汤先生等四人作为商品房买卖合同的购房人，尚未足额支付合同约定的361398017.78元首期购房款。
法院认为，虽然商品房买卖合同和预售商品房补充协议明确约定了彦海公司交付房屋的时间为2014年9月30日，但该交房义务系以汤先生等四人支付首期购房款361398017.78元为履行前提。在汤先生等四人尚未足额支付首期购房款361398017.78元的情况下，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。
獬豸说
（一）什么是法律上的流质？
彦海公司在一二审中都提到流质问题，主张双方签订的商品房买卖合同和预售商品房补充协议无效。他的法律依据在哪呢
中华人民共和国民法典第428条“质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。”
这款规定，与之前的中华人民共和国物权法第一百八十六条的规定说一致的。即“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。
法律设立流质禁止条款，主要是为了保护出质人即债务人的合法权益。在现实中，债务人举债往往出于相对困难时期，债权人常利用这一点，迫使债务人以较高价值的财产担保较小的债权额，在债务人不能履行到期债务时，取得质押财产的所有权，牟取不当得利。
但在这个事件中，处于弱势的彦海公司主张以流质问题否定商品房买卖合同的法律效力，以此来保护自己的合法权益。但前文中可以看到法院否决了他的主张。这是因为，在时间上，商品房买卖合同和预售商品房补充协议签订时，双方之间的部分借款已经到期，其余部分借款双方当事人一致同意提前到期；在法律关系处理上，双方一致同意解除借贷法律关系，确立商品房买卖关系；商品房买卖合同及与其相关的预售商品房补充协议、承诺书的内容均表明，均是双方真实意愿。
（二）民间借贷的利息约定
法律上，民间借贷利息问题的处理主要依据最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定。特别提示几类法院不予支持的情况：
第一，双方没有约定利息，出借人主张支付利息的。
第二，双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍。
第三，预先在本金中扣除利息的，被扣除的利息部分不被认定为本金。
第四，法院支持复利，即借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金，但利息结算仍需在合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍以内。
第五，双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。
第六， 出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分。